一攬子增量政策密集推出后，11月典型城市開盤去化率年內(nèi)首次突破四成，一二手房成交規(guī)模均創(chuàng)年內(nèi)新高。以深圳市為例，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市11月一二手住宅總網(wǎng)簽成交超1.5萬套。其中，新房住宅網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上升94.5%，創(chuàng)近46個月以來新高。隨著利好政策的出臺和落地，樓市持續(xù)回暖，那么納稅人購置一手住宅需要繳納哪些稅？又需要注意哪些事項呢？

購買住房

一般來說，居民個人購買住房的，涉及契稅和印花稅。

對于印花稅，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號）相關(guān)規(guī)定，對個人購買住房暫免征收印花稅。

對于契稅，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號），對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。即2024年12月1日前，購房者原則上應(yīng)遵照上述規(guī)定執(zhí)行。需要注意的是，深圳市作為特殊城市（北京市、上海市、廣州市、深圳市）之一，對于改善性住宅并無特殊稅收優(yōu)惠政策。也就是說，2024年12月1日前，在深圳市購買第二套改善性住房，契稅應(yīng)按一般稅率而非優(yōu)惠稅率計征。

為支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖，近期出臺的《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號，以下簡稱16號公告）明確，自2024年12月1日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。同時，16號公告明確，北京市、上海市、廣州市、深圳市四個城市，可以與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即無論首套還是二套，140平方米以下契稅稅率均為1%。

舉例來說，2024年11月，深圳的張先生計劃購買家庭第一套住房，前往深圳市龍崗區(qū)某新開發(fā)的樓盤看房。據(jù)銷售人員介紹，該小區(qū)提供88平方米、115平方米、145平方米三種戶型，張先生看中了115平方米的戶型，總價為400萬元（不含增值稅）。在看房過程中，銷售人員向張先生介紹了國家新出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策，并幫助其計算需要繳納的契稅。假設(shè)張先生選擇購買115平方米的戶型，如果根據(jù)財稅〔2016〕23號文件，需要繳納的契稅為400×1.5%=6（萬元）；如果張先生符合適用16號公告的情況，則可以按1%的稅率繳納契稅，需要繳納的稅款為400×1%=4（萬元）。

購買非住房

非住房一般是指商鋪、寫字樓、廠房、車位等非居住用途建筑，對于個人購買非住房的，涉及的稅種為契稅和印花稅。其中，契稅稅率為3%—5%，印花稅稅率為0.05%。購房者如果是小微企業(yè)且符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2022年第3號）條件的，可以享受印花稅減半的優(yōu)惠政策。

舉例來說，《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于配建車位車庫與商品房同步銷售的通知》發(fā)布后，廣州市商品房項目配建車位車庫銷售可以按規(guī)定與商品房銷售同步實施。王女士購買廣州市白云區(qū)某小區(qū)120平方米的新房及15平方米的車位共計300萬元。其中，新房價格為290萬元（不含增值稅），車位價格為10萬元（不含增值稅）。當(dāng)王女士詢問稅款問題時，房產(chǎn)中介人員回復(fù)，王女士購買的新房和車位需繳納契稅額為：300×1%=3（萬元）。

然而，這種將住房和非住房混淆計算的做法是錯誤的。在房產(chǎn)交易中，常常會遇到住房和車位一起銷售的情況，對于既涉及普通住房，又涉及非住宅的交易情形，《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條明確規(guī)定，房屋附屬設(shè)施（包括停車位、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計稅。

也就是說，王女士如果購買的車位和住房登記在同一不動產(chǎn)權(quán)證上，且對應(yīng)唯一的不動產(chǎn)單元號，則車位的契稅稅率與房屋相同，均按照1%的稅率繳納契稅，稅款為3萬元；如果車位和住房分別對應(yīng)不同的不動產(chǎn)單元號，則應(yīng)分別確定計稅依據(jù)和稅率，此時王女士需要繳納的契稅為290×1%+10×3%=3.2（萬元）。

（作者單位：國家稅務(wù)總局深圳市深汕特別合作區(qū)稅務(wù)局）