，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格 1100 萬元
，該房屋成新率 6 成
。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用 3.4 萬元。應(yīng)納稅額計算如下：
（1）應(yīng)納增值稅＝1200×5%＝60（萬元）
（2）應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加＝60×（7%＋3%）＝6（萬元）
（3）應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝1200×0.5‰＝0.6（萬元）
（4）應(yīng)納土地增值稅計算如下：
①房產(chǎn)評估價格=1100×60%=660（萬元）；
②扣除項目金額合計=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（萬元）；
③增值額=1200-730=470（萬元）；
④增值率=470÷730×100%=64.38%；
⑤應(yīng)納稅額=470×40%－730×5%=188－36.5＝151.5（萬元）；
（5）應(yīng)納所得稅＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=178.5×33%=58.91（萬元）該筆業(yè)務(wù)應(yīng)納稅額合計＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（萬元）。
如果改變上述做法，采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納一道企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東 A、B 組建的有限責(zé)任公司，股東 A、B 所占股份比例為 60%：40%。投資前，乙公司資本總額為 2000 萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。
具體操作過程如下：
第一步：甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下：
借：長期股權(quán)投資8000000
累計折舊2000000
貸：固定資產(chǎn)10000000
乙公司應(yīng)確認甲企業(yè)實收資本為：2000×30%/(1-30%)=857.14（萬元），賬務(wù)處理為：
借：固定資產(chǎn)12000000
貸：實收資本－－甲公司8571400
貸：資本公積－－資本溢價3428600
第二步：一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股東按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A 和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A 股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B 股東 12%。
甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款12000000
貸：長期股權(quán)投資8000000
投資收益4000000
乙公司賬務(wù)處理為：
借：實收資本－－甲公司 8571400
貸：實收資本－－A 5142840(8571400×60%)
實收資本－－B 3428560（8571400×40%)
甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝400×33%＝132（萬元）
采取第二種方案比第一種方案節(jié)省稅收：277.01－132＝145.01（萬元）。
案例三：先建后售子公司約稅款數(shù)億元
某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本 20 億元，售價28 億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅、城市維護建設(shè)稅
、教育費附加
、印花稅、土地增值稅約 1.77 億元
（計算過程略）。
如果改變做法，先投資成立一子公司
“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者
，則可免除上述稅款。具體操作過程如下：
第一步：聯(lián)合其他股東共同出資（公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司股東人數(shù)不得少于
2 個），設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格
，獨立核算
。
第二步：某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。
第三步，固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。
在上述業(yè)務(wù)中，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。
案例四：一橋梁公司終止經(jīng)營的稅收策略
某橋梁股份有限公司，系中外合資企業(yè)，外方與中方的資本比例為 60%：40%，其中，中方 40%的股份為市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司擁有。該公司負責(zé)某省會城市的三座大橋的基礎(chǔ)建設(shè)，并擁有三座大橋 30 年的經(jīng)營權(quán)。
該公司的成立，一方面給外國投資者帶來了豐厚的回報，另一方面也為市政建設(shè)引進了巨額外資
，因此得到了地方政府的大力支持
。事情本來進展得十分順利，可是天有不測風(fēng)云
。三座大橋建成后經(jīng)營了一年零三個月
，當?shù)卣蝗粵Q定橋梁公司立即停止三座大橋的收費。其理由是
，由于該城市三座大橋的收費，影響了城市交通速度
，進而影響該市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展
。據(jù)有關(guān)專家估計，三座大橋收費
30 年，會使該城市的經(jīng)濟發(fā)展速度放慢五年
。面對政府的這一突如其來的決定，公司領(lǐng)導(dǎo)層感到束手無策
。外方股東對大陸政府吸引外商投資的政策表示懷疑
，但巨額資金已經(jīng)投入，欲罷不能
。經(jīng)過艱苦地談判
，政府決定對橋梁公司的投資損失進行補償，即政府用財政資金收購三座大橋
，并對 30 年經(jīng)營權(quán)損失進行適當補償
，其收購及補償金額為 30 億元。
對此決定，公司勉強同意
，但在補償金支付方式上，外方股東卻難以接受
。由于政府財政資金緊張
，一時拿不出
30 億元人民幣，政府僅同意一次性支付全部補償金額的 70%（21 億元），剩余 30%（9 億元）在今后六年內(nèi)分三期等額支付。外方股東對 9 億元能否如期收回表示疑慮
。一波未平，一波又起
。主管稅務(wù)機關(guān)認為
，依據(jù)現(xiàn)行稅法，橋梁公司將三座大橋及其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府取得的 30 億元人民幣
，屬于“銷售不動產(chǎn)”取得的價款及其價外費用
，應(yīng)當繳納 5%的增值稅，合計 1.5億元
。
如何才能免除這 1.5 億元人民幣，同時又規(guī)避 9 億元的應(yīng)收賬款風(fēng)險呢？就在公司進退兩難之地
，筆者給該公司提供了一個最佳納稅方案：“打包出售”
。外方股東只需將橋梁公司 60%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，以上問題便迎刃而解
。因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不納增值稅
，而且外方股東只占有該公司 60%的股權(quán)，政府支付的 21 億元人民幣已足夠支付外方股權(quán)轉(zhuǎn)讓款
。面對這樣的要求
，政府是沒有理由不在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字的。2002 年 8 月 25 日
