編者按 “智能化識別稅務風險”，是近年來在征納雙方得到廣泛應用的手段。就稅務風險管理而言，人和技術是相輔相成的關系——不依靠信息技術，稅務風險管理的效率難以提高；單純依賴信息技術，分析問題的方法會相對固化，容易產(chǎn)生稅務風險管理的盲點。從2025年開始，《風險診斷室》欄目在還原企業(yè)交易場景的基礎上，將更加注重“人”在稅務風險識別和分析過程中的價值，通過真實案例，展示企業(yè)稅務風險識別和分析過程中“善用技術但不迷信技術”的具體做法。

如果接到稅務機關推送的風險提示，企業(yè)財務人員應該怎么辦？對此，一些企業(yè)選擇忽視，等稅務機關查實了再說；還有一些企業(yè)則主動核實風險是否真實存在，并找到風險產(chǎn)生的根源，力求從源頭上堵住稅務風險產(chǎn)生的漏洞。以房產(chǎn)稅繳納為例，一些企業(yè)由于混淆計稅房產(chǎn)的范圍、遺漏單獨核算的土地價值、對相關設備是否應計入房產(chǎn)原值把握不準等原因，錯誤計算房產(chǎn)稅的計稅原值，導致企業(yè)產(chǎn)生稅務風險。

稅務機關提示風險：少繳房產(chǎn)稅

2024年7月，甲企業(yè)接到稅務機關風險疑點提示，企業(yè)可能存在少繳房產(chǎn)稅的情況。

甲企業(yè)在2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳中，填報《資產(chǎn)折舊、攤銷及納稅調整明細表》（A105080）第2行“（一）房屋、建筑物”，在“資產(chǎn)原值”欄次填列7500萬元，但甲企業(yè)申報2024年上半年房產(chǎn)稅時，填列的房產(chǎn)原值僅為6500萬元，且無申報從租繳納房產(chǎn)稅的情況。稅務機關通過抓取上述金額，比對發(fā)現(xiàn)二者數(shù)據(jù)相差1000萬元，認為甲企業(yè)可能存在少繳納房產(chǎn)稅的情況。

在2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳中，甲企業(yè)填報表A105080第25行“（四）土地使用權”，在“資產(chǎn)原值”欄次填列200萬元。稅務機關通過抓取上述金額，經(jīng)初步比對發(fā)現(xiàn)該宗土地為已建房產(chǎn)項目，與應稅房產(chǎn)同屬一個不動產(chǎn)權證。甲企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的面積為8000平方米，需進一步核查該土地價值是否已按規(guī)定計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

稅務機關對甲企業(yè)取得的增值稅發(fā)票進行數(shù)據(jù)比對后，發(fā)現(xiàn)甲企業(yè)于2024年2月取得增值稅發(fā)票并進行勾選，發(fā)票信息顯示貨物內容為“電梯”，金額為120萬元，需進一步核查該電梯價值是否已按規(guī)定計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

甲企業(yè)財稅人員在收到上述疑點推送后，即對該事項進行了核查處理。

無證房產(chǎn)不等于“無稅”

針對第1項疑點，甲企業(yè)財稅人員調取了會計賬簿信息，發(fā)現(xiàn)其“固定資產(chǎn)——房屋及建筑物”科目金額確為7500萬元，與申報的房產(chǎn)原值相差1000萬元，證實稅務機關推送的疑點信息確實存在。

甲企業(yè)財稅人員查看固定資產(chǎn)科目的二級核算科目，發(fā)現(xiàn)該科目下廠房金額為3500萬元、辦公樓金額為2000萬元、倉庫金額為1000萬元、露天清洗池金額為500萬元、廠區(qū)圍墻金額為100萬元、無證廠房金額為400萬元。經(jīng)核實，甲企業(yè)僅繳納了廠房、辦公樓和倉庫的房產(chǎn)稅。

經(jīng)核實，甲企業(yè)在“固定資產(chǎn)——房屋及建筑物——無證廠房”科目下核算的一處房產(chǎn)，尚未辦理不動產(chǎn)權證，但已用于日常生產(chǎn)經(jīng)營。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。所以，甲企業(yè)用于經(jīng)營管理的房產(chǎn)，即使未辦理房產(chǎn)證，其作為使用人也需要依法繳納相應的房產(chǎn)稅。甲企業(yè)未將上述400萬元計入房產(chǎn)稅計稅原值，存在少繳房產(chǎn)稅的情形。

那么，甲企業(yè)露天清洗池和廠區(qū)圍墻是否需要繳納房產(chǎn)稅呢？根據(jù)《財政部 稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）第一條，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。也就是說，甲企業(yè)會計上核算的露天清洗池和廠區(qū)圍墻共計600萬元，不屬于應納房產(chǎn)稅的范疇，企業(yè)未將其納入房產(chǎn)稅計稅原值的處理，符合政策規(guī)定。

土地使用權計入房產(chǎn)原值

針對第2項疑點，甲企業(yè)財稅人員調看會計賬簿信息和相關權證資料后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在“無形資產(chǎn)——土地使用權”科目中核算一宗工業(yè)性質土地，土地原值金額為200萬元。該土地為甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所使用的土地，并為已建房產(chǎn)項目，與應稅房產(chǎn)同屬一個不動產(chǎn)權證。不動產(chǎn)權證登記土地面積為8000平方米，與繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的面積一致。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》應用指南，無形資產(chǎn)主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》明確，自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。

根據(jù)上述規(guī)定，甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所使用的土地，其土地使用權應計入無形資產(chǎn)科目核算。同時，由于該土地為已建房產(chǎn)項目，已建房產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，應計入固定資產(chǎn)科目核算，故甲企業(yè)對該土地的會計處理是正確的。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。甲企業(yè)在申報房產(chǎn)稅時，未將“無形資產(chǎn)”科目中核算的土地價值并入房產(chǎn)原值計稅。也就是說，稅務機關推送的疑點信息數(shù)據(jù)是準確的。

同時，財稅〔2010〕121號文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。甲企業(yè)查閱該土地的規(guī)劃指標條件，得到宗地容積率為1.0，高于0.5。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，甲企業(yè)應及時將該土地原值200萬元全額計入房產(chǎn)原值并繳納房產(chǎn)稅。

電梯也是房產(chǎn)的一部分

針對第3項疑點，甲企業(yè)財稅人員調看會計賬簿信息和相關合同資料發(fā)現(xiàn)，2024年2月，甲企業(yè)購置并安裝完成一部電梯，當月取得增值稅發(fā)票并完成勾選。為便于搬運貨物，該電梯安裝于庫房，因此，甲企業(yè)將這部電梯在“固定資產(chǎn)——生產(chǎn)設備”科目中核算，金額為120萬元。甲企業(yè)在申報房產(chǎn)稅時，未將上述金額并入房產(chǎn)原值計稅，與稅務機關推送的疑點信息一致。

根據(jù)財稅地字〔1987〕3號文件第二條規(guī)定，房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）進一步明確，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

也就是說，甲企業(yè)安裝完成的電梯屬于“與房屋不可分割的各種附屬設備”，應計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。甲企業(yè)在安裝電梯后未及時更新房產(chǎn)稅計稅基礎，存在少繳房產(chǎn)稅的情形，應及時整改。

（作者單位：信永中和稅務師事務所）